Общество
Плюсы, минусы, подводные камни. Что о «реновации» думают риэлторы
Виталий Попович
20 мая
0
13
©Vesti

Вчера стало известно, что в Госдуму внесены поправки к законопроекту о реновации в Москве. Если они будут приняты, жители смогут оспорить в суде решение о расселении дома, размере или качестве компенсации. Обжалованы могут быть любые решения властей, при этом дом нельзя будет снести пока не закончится суд. Ранее законопроект о дополнительных гарантиях был принят на уровне Москвы, однако права на судебную защиту в нем не было. И все же новые гарантии не решают всех проблем переселяемых жителей, и тем более проблем застройщиков. Эксперты по жилой недвижимости рассказывают о том, как реновация повлияет на рынок недвижимости, что получат и что потеряют переселенцы, и кому может быть выгоден поспешный снос пятиэтажек.

Александр Чикалов, риэлтор

Вся эта программа — большая профанация, потому что снести такой огромной объем жилья за короткий срок невозможно. Если будут приняты какие-то меры, ущемляющие права жителей пятиэтажек, они выйдут с вилами защищать свои дома. Поэтому, я считаю, ничего радикального власти делать не будут — снесут старое, как при Лужкове, и будут давать новое, более или менее нормальное жилье, чтобы не было возмущения.

Рынок затоварен новостроем, девелоперы не знают, куда его спихнуть, и поэтому государство субсидирует не вторичку, а первичку, чтобы увеличить объем продаж этого тухлого новостроя. Вот они получают льготную процентную ставку (3% на текущий момент), мы это платим из своего кармана, поддерживая застройщиков, а не тех людей, которые покупают квартиры. Подозреваю, что какой-то объем этого неликвида будет покупаться городом за счет бюджета, выделенного на реновацию, и в дальнейшем выдаваться людям.

Такой же процесс шел и при Лужкове, хороший пример – дом на Беговой (Хорошевское шоссе, дом 12), так называемая Гребенка, Донстроевский дом, который сначала строился как коммерческое жилье, а потом часть квартир в нем была отдана городу, правда по схеме «город дал что-то свое Донстрою — Донстрой отдал городу эти квартиры». Они потом были выданы жителям сносимых пятиэтажек, так что это тоже обычный рабочий процесс, который и сейчас, возможно, будет идти для спасения застройщиков.

Теоретически у нас даже по текущему проекту закона должно быть выдано жилье в этом или соседних районах. Условно говоря, если мы сносим пятиэтажку на Кутузовском проспекте, то можем выдать, например, какое-нибудь Кунцево, в котором сейчас уже построен дом и не продается, потому что цены — космос. Формально вроде бы ничего не нарушается. Они могут даже дать им больше по площади. А потом построят на Кутузовском коммерческое жилье и продадут его. То есть скидываем неликвид — получаем взамен ликвид. Плюс акт работ, плюс рабочие места, потому что должны же люди строить дом — допускаю, что такая схема сейчас и работает.

Часть пятиэтажек действительно нужно снести, потому что есть огромное количество ветхого, никому не нужного убогого жилья. Другое дело, что если на месте пятиэтажки построят десятиэтажку — это нормально, а вот 25-30-этажные бетонные муравейники в этих районах совершенно не нужны.

Что касается потерь переселенцев. Опираясь на опыт Лужкова, я всем всегда говорю, что ни один человек из снесенной пятиэтажки не получил жилье дешевле, чем у него было. Условно говоря, когда люди мне начали говорить: «Ой, как же плохо со Степана Супруна переехать на Хорошевское шоссе, дом 12». Я говорю: «Ребята, теперь давайте экономику смотрим. Ваша квартира стоит 7 млн. Вам дают квартиру 8-8,5 млн. Вам не нравится? Продайте и купите за 7 млн такую же в соседней пятиэтажке, а 1,5 млн – это вам за беспокойство, что вы два раза переезжали. Все, вопрос решен».

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

Начну с банальной мысли: любой дом не вечен, и рано или поздно их надо будет расселять. Программа как идея – очень хорошая, такие задачи нужно решать системно, и если уж возводить современное жилье, то целыми кварталами. Дом – это не просто коробка, но и то, что рядом с ним – парковки, детские сады, школы и современные инженерные коммуникации. Просто снести один аварийный дом, а на его месте что-то построить – это неправильный подход. С градостроительной точки зрения гораздо эффективнее в долгосрочном порядке целыми кварталами производить осовременивание городской среды. Верно и то, что снос нужно планировать заранее — не когда дом начинает разваливаться, а за 5-10 лет рассчитать, кто будет строить, что, какой этажности и куда люди будут переселяться. Тот факт, что этой проблемой занялись именно сейчас, а не когда жареный петух клюнет – это правильно. Дальше вопрос в нюансах.

Я не думаю, что реновация — это попытка помочь застройщикам. Если речь идет о массовых выкупах жилья обычного класса, не о каких-то закупках для Государственной думы или для руководства ФСБ, власть очень сильно продавливает застройщиков по цене, и далеко не все девелоперы согласны работать по таким схемам.  Итоговые аукционные ставки застройщикам неинтересны, они, как правило, на 20-30% ниже, чем рыночная цена жилья, которое они предлагают купить в открытом доступе. Когда у застройщика все-таки есть выбор – продавать квартиры на свободном рынке или государству, – застройщик выбирает торговлю на свободном рынке.

Также я не думаю, что посредством реновации застройщикам помогают сбросить жилье, на которое нет спроса. В Москве неликвидное жилье – это жилье, как правило, либо больших площадей, либо высокого бизнес-класса, то есть то жилье, которое под переселение пойти не может. То жилье, которое нужно под переселение, – небольшие квартиры, одно-двух-трехкомнатные, – они и так хорошо продаются в рассрочку. А «неликвид» под переселенцев передан быть не может, потому что не подходит по тем или иным параметрам — он более высокого класса, находится, как правило, ближе к центру и так далее.

Грозит ли реновация стагнацией для рынка — большой вопрос. Если объемы жилья на месте сносимого будут возводиться неким застройщиком на госденьги, то обычные девелоперы окажутся в минусе. Даже с учетом того, что 90% людей, которые будут переселяться, никогда не смогли бы купить на рынке коммерческое жилье, остальные 10%, в принципе, являются потенциальными покупателями — если не сейчас, то на горизонте 5-7 лет.

Таким образом, коммерческий застройщик потеряет примерно 10% рынка, если программа будет реализовываться в тех масштабах, в которых анонсируется. Взамен они могут приобрести менее доходные заказы от государства. Но вопрос в том, кто из них получит этот заказ, а кто просто будет вынужден ужиматься на рынке.

Сейчас, как ни крути, власти вынуждены считаться и с мнением людей, и с мнением застройщиков, потому что бизнес тоже не будет строить себе в убыток. Естественно, сейчас идет торг между жителями, бизнесом, властью, кто что получит.

Одна из проблем в том, что жильцам непонятно, куда именно их будут переселять. Вряд ли власти решат выкупать площади в уже заселенных домах. И как это вообще можно сделать? Не очень понятно. Будут строить, например, в какой-то промзоне, какая будет цена жилья на такой территории – сейчас понять невозможно. Чтобы создать в промзоне хорошую среду, в которой приятно обитать, нужно примерно 10 лет. Когда строили так называемые пилотные дома, людей переселяли буквально на 20 метров от пятиэтажки, у людей ничего не менялось. Другое дело, когда они будут вынуждены несколько лет жить на огромной стройке в промзоне, где для них возведут дом среди «КамАЗов», бетоновозов, где нет никаких деревьев.

Ситуация такова, что даже если сейчас вдруг жителям удастся принять какой-то закон, гарантирующий, что дом, в который переселяют, должен стоять не больше, чем в 200 метрах от дома, в котором они живут, банально может не быть свободного места, чтобы такой дом построить. Сейчас, может быть, даже скажут, «Ладно, раз вы не хотите, то не переселяем». Но, рано или поздно, через 20-30 лет дом придет в такое состояние, что вопрос все равно встанет снова: «А куда деваться». И те же люди выйдут на улицу с плакатами «Расселите нас». И этим же людям скажут: «Мы не можем расселить, потому что некуда, потому что все занято. Езжайте за 10 км от места, где сейчас живете». Торговаться здесь можно, но нужно понимать, что любое жилье рано или поздно потребует каких-то действий по его реновации.

Другой вопрос, что есть разные способы, которые позволяют продлить жизнь жилья. В Москве даже дореволюционные постройки до сих пор стоят, и люди в них живут. В них проводят капитальный ремонт и обновление. Чаще всего даже в центре, если дому больше 120 лет, внутри все сносят — межэтажные перекрытия, коммуникации, и оставляют только фасад, несущие основные фасадные и торцевые стены, а все остальное делают заново. Боюсь, с пятиэтажками это невозможно, а если и возможно, то будет стоить безумных денег.

Юрий Кочетков, риэлтор:

Утверждения, что девелоперы переживают упадок, и поэтому, мол, власти затеяли реновацию, чтобы компенсировать им убытки, неверны. Обратимся к предложенной формуле: в ней заложено получение равнозначного жилья при сохранении района.  В районах массовой застройки (Москва, Новая Москва), где у девелоперов могут быть проблемы с реализацией квартир – там хрущевок практически нет. В эти дома могут переселить из сносимых домов только в случае, если квартиры переселенцам будет решено давать не только в пределах своего района.

Например, Обручевский, Новые Черемушки – это районы, где есть пятиэтажки, но нет массово построенного нового многоэтажного жилья. Там, дай бог, чтобы кто-то точечное жилье воткнул. В то же время есть нераспроданные крупные жилые комплексы, скажем, на севере Москвы, но там, наоборот, рядом нет пятиэтажек под снос. Если бы власти разрешили переселять туда из Медведково, где массово снесут пятиэтажки, это был бы другой разговор, но пока в этой схеме я преимущества для текущих застройщиков не вижу (для тех, кто строит здесь и сейчас). Вдобавок квартиры в новостройках по жилой площади значительно превышают хрущевочные. Если вы возьмете среднестатистическую 40-метровую однокомнатную квартиру (именно такая у нас сейчас популярна в классе комфорт), то ее жилая площадь составляет минимум 22 метра, а хрущевочные параметры – это 17-19 метров. Получается, переселяя туда людей, девелоперы дарят им 3-4 лишних квадратных метра.

Но то, что у застройщиков сейчас проблемы — это правда. Сейчас рынок жилой недвижимости по всем направлениям падает, с начала года он потерял 5%. Экономическая ситуация плохая, доходы населения, мягко говоря, не растут. Как на ценах скажется реновация пока не очень ясно — это зависит от того, что возникнет на месте сносимых пятиэтажек. Если это будут многоэтажное жилье — рынок может просесть еще.

Почему власти сносят, а не ремонтируют хрущевки — тоже понятно. Те, кто рассчитывает на капитальный ремонт хрущевок, должны понимать, что это абсолютно неинтересное для города мероприятие. Отремонтировал, деньги потратил, но ни земли не получил, ни объем жилья не нарастил. Если же ты снес этот дом и переселил людей, у тебя освободилась удачная для развития площадка, хрущевочные кварталы хорошо расположены с точки зрения нынешней инфраструктуры.

Хрущевки – очень низкоплотное жилье, по нормам разрешено ставить 25 тыс. метров на гектар, а хрущевка – это всего 10-15 тыс. Даже в пределах нынешних нормативов (не повышая их аврально), выигрыш застройщиков составляет порядка 100% возможности строительства. Поэтому и появляются эти идеи, консорциумы девелоперов — кому-то это все начинает быть интересно.

©The Insider

Посмотрим теперь на то, что волнует переселенцев — выгодно/невыгодно, проиграл/не проиграл? Идеальная ситуация для такого человека, если, условно говоря, в его же квартале построят современный дом, и его туда переселят. Его хрущевка стоила, к примеру, 10 млн руб., а в монолитном доме такая же квартира, еще большего объема (у него автоматически прибавится нежилой площади), да еще если там построят парковку – то он будет иметь квартиру стоимостью 12 млн руб. — 2 млн руб. переселенец на ровном месте выиграл.

Теперь вопрос – что он может проиграть? Если твой дом находится в хорошем месте рядом с метро (а, если обратить внимание, очень многие кварталы пятиэтажек размещались рядом со станциями метро), а тебя переселяют на кудыкину гору, но в пределах, скажем, твоего района (а районы у нас большие).

Привожу пример — Обручевский район – здесь есть хрущевки рядом с метро, но есть и масштабные промзоны. Понятно, что в случае переезда ситуация для жильца кардинально меняется, потому что сама близость метро – это плюс 15% к стоимости квартиры. То есть просто на ровном месте можно потерять эти самые 15%. Еще и вид на местную градирню или на местные трубы – и вы теряете еще 10% от стоимости. При таком раскладе даже несмотря на то, что дом у переселенца будет новый, монолитный и хороший – это его не спасет.

Сейчас ни у кого нет четкого анализа стартовых площадок и информации, куда же будут переселять людей, мы не можем точно посчитать эффект, — выиграли/проиграли. Мы знаем, что будут расселять (примерно какие кварталы намечены), но не знаем куда, тем не менее, очевидны варианты как выигрыша, так и проигрыша.

Многие из протестующих против реновации ратуют за принцип равноценности, однако это палка о двух концах. Равноценность может быть двух видов: по кадастровой стоимости и по рыночной. Если брать кадастровую стоимость, которая у нас единственная узаконена (только она рассматривается чиновниками официально), то могут возникнуть такие примеры «равноценности», что мало не покажется. Вас могут переселить в район с большей кадастровой стоимостью земли (земля входит в кадастровую стоимость объекта), и автоматически вы проигрываете по качеству дома. Это значит, что вы получаете квартиру в более дорогом районе – но уменьшенной жилплощади. Таковы подводные камни принципа равноценности.

©The Insider

Если рассматривать равноценность по рыночной цене, то существует цена сделок (у нас ведется учет, реестр) – переселяемый может составить карту-схему того, на что ему выгодно менять сносимое жилье. Однако квартирам в хрущевках трудно найти достойную альтернативу, хрущевки – это и так самое дешевое жилье на рынке. Я анализировал всю карту расселения – большая часть сносимых кварталов относится к самым дешевым районам Москвы — восток, юго-восток, северо-восток – там рыночная стоимость квадратного метра такая низкая, что вы в лучшем случае получите по этой цене квартиру где-нибудь в 20 км от МКАД, в Новой Москве. Оно вам надо? Это будет равноценная замена по рыночной стоимости.

По оценкам компании «Инком» на апрель 2017 года, средняя заявленная стоимость жилья в «хрущевках» и девятиэтажных домах в старых границах Москвы — 160,4 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12% ниже среднего показателя массового сегмента вторичного рынка. Дешевле всего собственники готовы продавать квартиры в девятиэтажных панельных домах — 150,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Дороже — в кирпичных пятиэтажках (165,8 тыс. руб. за 1 кв. м). За 2015-2017 гг. недвижимость в устаревших домах подешевела на 9–12%. Аналогичный средний показатель для вторичного рынка в целом в «Инком» оценивают в 7,5%.

Именно поэтому равноразмерность по жилой площади плюс сохранение района – и это в какой-то мере страховка от таких крайних случаев, она не идеальна и может привести к довольно существенным потерям, но тем не менее она убережет вас от статистических выбросов.

Что касается стоимости самой земли под пятиэтажками и межевания: на 100% можно сказать, что о получении ее доли переселенцы могут позабыть. Вообще городская политика еще с лужковских времен была такова: землю в частные руки давать нельзя, никаких ТСЖ, земля принадлежит городу. После прихода Собянина некоторые придомовые территории удалось приватизировать постепенно. Так или иначе, люди у нас до сих пор не обладают полноценными правами на землю под своими зданиями. С точки зрения чиновников стоимость земли уже капитализирована в квартирах, — ваша квартира стоит 10 млн руб., значит в нее уже заложена территория, на которой стоит дом. «Ну мы такую же дадим – и тоже будет стоить столько же» – такая примерно логика, чтобы о земле никто и не задумывался.

Есть статистика переселения из ветхого жилья нулевых годов – расклад примерно 85/10/5. 85% переселившихся счастливы и довольны, более того, я лично знаю людей, которые получили выгоду от переселения – вместо однокомнатной квартиры получали трехкомнатную. 10% говорят, что они не выиграли, и не проиграли. И 5%, даже в этой благоприятной ситуации, все равно считали себя полностью обманутыми и кинутыми администрацией Москвы, и бегали по судам, даже при очень лояльных лужковских правилах. Несомненно, в более жестких собянинских условиях количество проигравших будет значительно больше – я думаю, до 20%, это фактически протестный электорат, о котором начали задумываться власти.

Источники: The Insider

Комментарии